THẬN TRỌNG VỚI HỢP ĐỒNG GÓP VỐN MUA BẤT ĐỘNG SẢN

Bàn về tính pháp lý của các dạng hợp đồng mang tên "góp vốn", Luật sư Lưu Trang - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết đây là dạng giao dịch rất rủi ro. Hợp đồng góp vốn để mua bán đất nền được sử dụng khi các chủ đầu tư cần huy động nguồn vốn thực hiện dự án. Thông qua ký kết hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư,… người mua sẽ giao cho chủ đầu tư một số tiền. Kèm theo đó là điều khoản họ sẽ được nhận đất nền trong dự án với đầy đủ hồ sơ pháp lý khi dự án hoàn thiện.

Về điều kiện mua bán đất nền. Mua bán đất nền là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đạt đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ – CP sửa đổi một số điều nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai:

“Chủ đầu tư phải dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu;

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.”

Như vậy, chủ đầu tư dự án kinh doanh phải có đủ các điều kiện trên mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Thực tế, như đã trình bày về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư không được phép bán bất động sản khi mới chỉ có trên dự án. Bản chất của hình thức góp vốn này là một loại hợp đồng mua bán đất dưới dạng một loại hợp đồng khác. Đến nay chưa có một khung pháp lý cụ thể và hoàn chỉnh nào cho loại hợp đồng này. Do đó, việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ giữa chủ dự án và người góp vốn chưa được chặt chẽ.

Khi đó người mua đất sẽ gặp phải những rủi ro như:

Khả năng mất trắng: Các loại đất nền còn nằm trong dự án nên chưa được cấp sổ đỏ. Người mua thanh toán từng đợt dưới hình thức góp vốn và chỉ nhận được các phiếu thu mà không phải là hóa đơn của chủ dự án. Người mua dễ mất trắng toàn bộ số tiền hoặc không thể nhận được tài sản trong thời hạn.

Rủi ro khi xảy ra hợp đồng vô hiệu: Hợp đồng bị vô hiệu nếu có các nội dung và mục đích không tuân thủ quy định của pháp luật.

Cũng theo Luật sư Lưu Trang, đối với dự án Khu dân cư 11D Đô thị mới Nam Cần Thơ do Công ty TNHH Long Thịnh làm Chủ đầu tư dưới hình thức là Hợp đồng góp vốn những người đã mua đất ở đây đều gặp khó khăn khi đòi Chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dù đã thu tiền khách hàng từ 90%-100% giá trị hợp đồng từ năm 2017 đến nay nhưng chủ đầu tư nhiều lần hứa hẹn, gia hạn bàn giao sổ đỏ với nhiều lý do như ảnh hưởng của dịch Covid-19 hoặc tình hình kinh tế khó khăn, công việc kinh doanh không thuận lợi nên chưa thực hiện được.

Theo quy định pháp luật hiện hành chủ đầu tư dự án được huy động vốn phát triển dự án thông qua hình thức nhận góp vốn từ các tổ chức, cá nhân nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định nhất định, chẳng hạn được huy động vốn theo hình thức góp vốn khi có đủ các điều kiện của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dùng chiêu thức ký các loại hợp đồng với các tên gọi góp vốn, đầu tư, đặt cọc... để huy động vốn nhà đầu tư khi hồ sơ pháp lý của dự án vẫn chưa hoàn tất, sử dụng vốn không đúng mục đích...

Vì vậy, trước khi giao dịch, người mua cần tìm hiểu kỹ về hồ sơ pháp lý của dự án, các điều kiện để được huy động vốn, rồi uy tín của chủ đầu tư... để tránh rủi ro./.

https://reatimes.vn/khach-hang-kdc-long-thinh-cau-cuu-ttcp